Glosario de Términos Hipotecarios
Definiciones de los términos hipotecarios e inmobiliarios esenciales para ayudarle a navegar el proceso de préstamo con confianza.
A
- Amortización
- El proceso de pagar un préstamo mediante pagos mensuales regulares a lo largo del tiempo. Cada pago se divide entre capital (el saldo del préstamo) e intereses. En los primeros años, una mayor parte se destina a los intereses; a medida que el préstamo madura, más de cada pago se aplica al capital.
- Acuerdo de Depósito de Buena Fe
- Un depósito realizado por un comprador para demostrar su intención seria de comprar una propiedad. El dinero de buena fe generalmente se mantiene en una cuenta de depósito en garantía y se aplica al pago inicial o los costos de cierre al momento del cierre. Si el comprador se retira sin una razón válida, el vendedor puede quedarse con el depósito.
B
- Bloqueo de Tasa
- Un compromiso de un prestamista de mantener una tasa de interés específica durante un período establecido mientras se procesa su solicitud de préstamo. Los bloqueos de tasa protegen a los prestatarios de los aumentos de tasas de interés durante el tiempo entre la solicitud y el cierre, generalmente con una duración de 30 a 60 días.
C
- Carta de Donación
- Una declaración escrita de un familiar u otro donante aprobado que confirma que los fondos entregados a un prestatario para el pago inicial son un regalo y no necesitan ser reembolsados. Los prestamistas requieren cartas de donación para verificar que los fondos no son un préstamo adicional que aumentaría la deuda del prestatario.
- Contrato de Compraventa
- Un acuerdo legalmente vinculante entre el comprador y el vendedor que describe los términos y condiciones de una transacción inmobiliaria, incluido el precio de compra, las contingencias, la fecha de cierre y las responsabilidades de cada parte.
D
- Depósito en Garantía (Escrow)
- Una cuenta administrada por un tercero (generalmente el prestamista o una compañía de títulos) que recauda y distribuye fondos para fines específicos. En una hipoteca, las cuentas de depósito en garantía se utilizan comúnmente para retener fondos destinados al pago de impuestos sobre la propiedad y el seguro de propietario, que el prestamista paga en su nombre.
- Descripción Legal
- Una descripción formal de los límites y la ubicación de una propiedad tal como se registra en los registros públicos. A diferencia de una dirección postal, la descripción legal identifica con precisión la propiedad utilizando métodos como límites y medidas, números de lote y manzana, o encuestas gubernamentales.
E
- Efectivo para el Cierre
- El monto total de dinero que un comprador necesita llevar al cierre. Esto incluye el pago inicial, los costos de cierre, los elementos prepagados (como impuestos sobre la propiedad y seguro) y cualquier otro cargo, menos los créditos del vendedor o del prestamista.
- Escritura
- Un documento legal que transfiere la propiedad de un bien inmueble de una parte a otra. La escritura se registra en el condado y sirve como registro oficial de la titularidad de la propiedad.
- Escritura de Fideicomiso
- Un documento legal utilizado en algunos estados en lugar de una hipoteca. Involucra a tres partes: el prestatario (fideicomitente), el prestamista (beneficiario) y un tercero neutral (fiduciario) que posee el título legal de la propiedad hasta que el préstamo esté completamente pagado.
- Ejecución Hipotecaria
- El proceso legal mediante el cual un prestamista toma posesión de una propiedad cuando el prestatario no realiza los pagos hipotecarios. La ejecución hipotecaria resulta en la pérdida del hogar y un daño significativo al crédito del prestatario. Es importante contactar a su prestamista con anticipación si tiene dificultades para realizar los pagos y explorar alternativas.
- Evaluación de Riesgos (Underwriting)
- El proceso mediante el cual un prestamista evalúa la solvencia de un prestatario y el riesgo de otorgar un préstamo. Durante la evaluación de riesgos, el prestamista revisa el historial crediticio, los ingresos, los activos, las deudas del prestatario y la tasación de la propiedad para determinar si aprueba el préstamo y bajo qué condiciones.
G
- Garantía
- Un activo ofrecido como garantía para un préstamo. En una hipoteca, la propiedad que se compra sirve como garantía. Si el prestatario no reembolsa el préstamo, el prestamista tiene derecho a tomar posesión de la propiedad mediante ejecución hipotecaria.
- Gravamen
- Un reclamo legal contra una propiedad que debe satisfacerse antes de que la propiedad pueda venderse o refinanciarse. Una hipoteca es un tipo de gravamen. Otros gravámenes pueden resultar de impuestos impagos, trabajo de contratistas o sentencias judiciales.
H
- Hipoteca de Tasa Ajustable (ARM)
- Una hipoteca con una tasa de interés que cambia periódicamente en función de un índice. Las hipotecas ARM generalmente comienzan con una tasa fija más baja durante un período inicial (como 5, 7 o 10 años) y luego se ajustan anualmente. Los cambios en la tasa están sujetos a límites que restringen cuánto puede aumentar en cada ajuste y durante la vida del préstamo.
- Hipoteca Globo
- Una hipoteca con pagos mensuales relativamente bajos durante un período fijo (generalmente de 5 a 7 años), tras el cual el saldo restante completo vence en un único pago global. Las hipotecas globo pueden ofrecer tasas iniciales más bajas, pero conllevan el riesgo de un pago grande al final del plazo.
- Hipoteca Convencional
- Un préstamo hipotecario que no está asegurado ni garantizado por una agencia gubernamental como FHA, VA o USDA. Las hipotecas convencionales generalmente requieren puntajes de crédito más altos y pagos iniciales mayores que los préstamos respaldados por el gobierno, pero pueden ofrecer términos más flexibles y costos totales más bajos para prestatarios bien calificados.
- Hipoteca
- Un préstamo utilizado para comprar bienes inmuebles, donde la propiedad misma sirve como garantía. El prestatario acepta reembolsar el préstamo durante un período establecido (generalmente 15 o 30 años) con pagos mensuales regulares que incluyen capital e intereses.
I
- Incumplimiento
- El incumplimiento de los términos de un contrato de préstamo, generalmente por no realizar los pagos hipotecarios programados. El incumplimiento puede resultar en cargos por mora, daños a su puntaje de crédito y, en última instancia, ejecución hipotecaria si la situación no se resuelve.
- Ingreso Mensual Bruto
- Su ingreso mensual total antes de impuestos, deducciones y otras retenciones. Los prestamistas utilizan el ingreso mensual bruto para calcular las relaciones deuda-ingreso al determinar cuánto puede permitirse pedir prestado.
L
- Límites de Ajuste
- Restricciones sobre cuánto puede cambiar la tasa de interés o el pago mensual de una hipoteca de tasa ajustable. Los límites generalmente incluyen un límite de ajuste inicial (el máximo que puede cambiar la tasa en el primer ajuste), un límite periódico (el cambio máximo en cada ajuste posterior) y un límite de por vida (el aumento total máximo durante la vida del préstamo).
- Línea de Crédito sobre el Valor de la Vivienda (HELOC)
- Una línea de crédito revolvente garantizada por el valor neto de su vivienda. Un HELOC funciona de manera similar a una tarjeta de crédito: puede pedir prestado hasta un límite establecido, reembolsar y volver a pedir prestado durante el período de retiro. Los HELOC generalmente tienen tasas de interés variables y se usan frecuentemente para mejoras del hogar, consolidación de deudas o gastos importantes.
- Ley de Veracidad en los Préstamos (TILA)
- Una ley federal que requiere que los prestamistas divulguen los términos y costos clave de un préstamo a los prestatarios antes de que se comprometan. Las divulgaciones de TILA incluyen la tasa de porcentaje anual (APR), los cargos financieros totales, el calendario de pagos y el monto total a reembolsar, lo que permite a los prestatarios comparar ofertas de diferentes prestamistas.
P
- Primera Hipoteca
- El préstamo principal garantizado por una propiedad, que tiene prioridad sobre cualquier otro gravamen o hipoteca. En caso de ejecución hipotecaria, la primera hipoteca se paga antes que cualquier préstamo secundario (como un préstamo sobre el valor neto de la vivienda).
- Préstamo Jumbo
- Una hipoteca que excede los límites de préstamo conforme establecidos por Fannie Mae y Freddie Mac. Dado que los préstamos jumbo no pueden venderse a estas empresas patrocinadas por el gobierno, generalmente conllevan tasas de interés más altas y requieren pagos iniciales mayores, puntajes de crédito más altos y más reservas de efectivo.
- Pago Mensual
- El monto pagado cada mes hacia una hipoteca. Un pago mensual típico incluye capital, intereses, impuestos sobre la propiedad y seguro de propietario (comúnmente referido como PITI). Si corresponde, también puede incluir el seguro hipotecario privado (PMI) y las cuotas de la asociación de propietarios (HOA).
- Préstamo VA
- Un préstamo hipotecario garantizado por el Departamento de Asuntos de Veteranos de los EE. UU., disponible para veteranos elegibles, miembros activos de las fuerzas armadas y ciertos cónyuges sobrevivientes. Los préstamos VA ofrecen beneficios significativos, incluyendo sin requisito de pago inicial, sin seguro hipotecario privado y tasas de interés competitivas.
R
- Relación Préstamo-Valor (LTV)
- La relación entre el monto del préstamo hipotecario y el valor tasado de la propiedad, expresada como porcentaje. Por ejemplo, un préstamo de $180,000 sobre una propiedad de $200,000 resulta en un LTV del 90%. Los ratios LTV más bajos generalmente significan mejores condiciones de préstamo, y un LTV superior al 80% generalmente requiere seguro hipotecario privado (PMI).
- Reservas PITI
- Reservas de efectivo que un prestatario tiene disponibles después del cierre, medidas en meses de pagos de capital, intereses, impuestos y seguro (PITI). Muchos prestamistas requieren que los prestatarios tengan de dos a seis meses de reservas PITI para garantizar que puedan continuar realizando pagos en caso de una interrupción financiera.
- Ratios de Calificación
- Cálculos utilizados por los prestamistas para determinar cuánto puede pagar un prestatario. Los dos ratios principales son el ratio inicial (costos mensuales de vivienda divididos por el ingreso mensual bruto) y el ratio final (pagos totales mensuales de deuda divididos por el ingreso mensual bruto). La mayoría de los prestamistas buscan un ratio inicial del 28% o menos y un ratio final del 36% al 43% o menos.
S
- Servidumbre
- El derecho legal de usar el terreno de otra persona para un propósito específico, como el acceso a una carretera o líneas de servicio público. Las servidumbres se registran en el título de la propiedad y se transfieren con la propiedad cuando se vende.
- Seguro contra Riesgos
- Un seguro que protege al propietario y al prestamista contra pérdidas causadas por daños físicos a la propiedad por eventos como incendio, viento, granizo u otros riesgos cubiertos. El seguro contra riesgos generalmente es un componente de la póliza de seguro de propietario y es requerido por los prestamistas hipotecarios.
- Seguro Hipotecario Privado (PMI)
- Un seguro que protege al prestamista si el prestatario incumple una hipoteca convencional con un pago inicial inferior al 20%. El PMI generalmente se agrega al pago mensual de la hipoteca y puede eliminarse una vez que el prestatario alcanza el 20% de valor neto en la vivienda.
- Seguro de Título
- Un seguro que protege al comprador y al prestamista contra pérdidas financieras debido a defectos en el título de la propiedad, como gravámenes, cargas o disputas de propiedad que no se descubrieron durante la búsqueda de título. Hay dos tipos: el seguro de título del prestamista (requerido por el prestamista) y el seguro de título del propietario (opcional pero recomendado).
T
- Tasa de Porcentaje Anual (APR)
- El costo anual total de una hipoteca expresado como porcentaje. El APR incluye no solo la tasa de interés, sino también puntos, honorarios del corredor y ciertos otros cargos, lo que ofrece a los prestatarios una imagen más completa del costo real del préstamo en comparación con la tasa de interés sola.
- Tasación
- Una evaluación profesional del valor de mercado de una propiedad realizada por un tasador certificado. Los prestamistas requieren una tasación para garantizar que la propiedad valga al menos el monto que se solicita en préstamo. El tasador considera el estado, el tamaño, la ubicación y las ventas comparables recientes en el área.
- Tasa de Interés Fija
- Una tasa de interés que permanece igual durante todo el plazo del préstamo. Las tasas fijas proporcionan pagos mensuales predecibles y protección contra el aumento de las tasas de interés, lo que las convierte en una opción popular para los propietarios a largo plazo.
- Tarifa de Originación
- Una tarifa cobrada por el prestamista por procesar y suscribir un nuevo préstamo. Las tarifas de originación generalmente se expresan como un porcentaje del monto del préstamo (frecuentemente alrededor del 0.5% al 1%) y se pagan al cierre.
V
- Valor Catastral
- El valor asignado a una propiedad por el tasador de impuestos del gobierno local para el cálculo de los impuestos sobre la propiedad. El valor catastral puede diferir del valor tasado o del valor de mercado de la propiedad y generalmente se actualiza de forma regular.
- Valor Neto de la Propiedad
- La diferencia entre el valor de mercado actual de una propiedad y el saldo pendiente de la hipoteca. El valor neto aumenta a medida que paga su préstamo y la propiedad se aprecia en valor. Los propietarios pueden pedir prestado contra su valor neto mediante préstamos sobre el valor neto o líneas de crédito.
Í
- Índice de Referencia
- Una tasa de interés de referencia utilizada para calcular la tasa ajustable de un ARM. Los índices comunes incluyen la Tasa de Financiamiento Nocturno Garantizado (SOFR) y el Tesoro de Vencimiento Constante (CMT). El prestamista agrega un margen (un porcentaje fijo) al índice para determinar su tasa de interés ajustada.
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